Самозанятый оценщик и кадастровый инженер в 2026: налоги

Вы делаете отчёты об оценке квартир для банков или готовите межевые планы и техпланы для собственников участков. Работаете сами, заказы идут, и рано или поздно возникает вопрос: а как это правильно оформить? Открыть самозанятость за пять минут в приложении — или всё-таки нужен ИП?

Здесь и оценщик, и кадастровый инженер отличаются от обычного мастера-одиночки. Обе профессии регулируются отдельными законами, обе требуют членства в СРО, квалификационного аттестата и страховки ответственности. И ответ на вопрос про самозанятость у них разный: у одного НПД прямо запрещён законом, у другого разрешён, но с обязательным условием. Разберём каждого по отдельности, посмотрим на цифры и посчитаем, сколько стоит зайти в профессию.

Кадастровому инженеру НПД доступен только вместе со статусом ИП, но саму постановку на учёт быстрее всего сделать через банк: регистрация занимает пару минут, чеки и налог дальше считаются автоматически, отдельная касса не нужна. У Сбера для этого есть сервис «Своё дело».

Оценщик и кадастровый инженер — почему их нельзя мерить одной меркой

В обиходе обе профессии часто валят в одну кучу: «специалист, который выезжает на объект и делает бумагу для Росреестра или банка». По закону это два разных мира с разными правилами.

Оценщик работает по Федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Он определяет рыночную стоимость: квартиры для ипотеки, доли в наследстве, оборудования при залоге, бизнеса при продаже. Результат — отчёт об оценке, который оценщик подписывает лично и за который отвечает деньгами.

Кадастровый инженер работает по Федеральному закону № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Он определяет границы и характеристики объектов: межевание участков, технические планы домов, акты обследования, вынос точек в натуру. Результат — межевой или технический план, который уходит в Росреестр.

Общего у них тоже много:

• обязательное членство в саморегулируемой организации — без него подпись недействительна;
• квалификационный аттестат, который надо подтверждать;
• обязательное страхование ответственности;
• личная ответственность за результат, а не «ответственность конторы».

А вот с налоговым режимом всё расходится. И начинается это расхождение с самого главного вопроса.

Может ли оценщик быть самозанятым: честный ответ — нет

Тут придётся сразу закрыть надежду, потому что цена ошибки высокая.

Закон о самозанятых (422-ФЗ) в пункте 12 части 2 статьи 6 перечисляет доходы, которые вообще не признаются объектом НПД. В этом списке рядом стоят арбитражное управление, деятельность медиатора, оценочная деятельность, деятельность нотариуса и адвокатская деятельность. То есть оформить самозанятость вы физически можете — приложение вас зарегистрирует, оно не проверяет профессию. Но доход от оценки под НПД не подпадает, и налоговая при проверке пересчитает его по обычной ставке НДФЛ.

Как тогда оформляется оценщик

Статья 4 закона 135-ФЗ даёт ровно два варианта, третьего нет:

1. Частная практика. Вы работаете самостоятельно, договоры на оценку заключаете от своего имени как физлицо-оценщик.
2. Трудовой договор с юрлицом. Вы в штате оценочной компании, договор с заказчиком подписывает она. Требование к такой компании — не менее двух оценщиков в штате (ст. 15.1 закона 135-ФЗ).

И к обоим вариантам добавляется обязательный набор: членство в СРО оценщиков, взнос в компенсационный фонд не менее 30 000 ₽ (ст. 24.6), договор страхования ответственности со страховой суммой не менее 300 000 ₽ на срок от года (ст. 24.7) и действующий квалификационный аттестат.

Что с ИП и упрощёнкой

Здесь самая частая путаница. Минэкономразвития в письме от 19.05.2023 № ОГ-Д20-4498 ответило прямо: закон не предусматривает регистрацию оценщика как ИП для ведения оценочной деятельности. Предпринимателем человек стать может, но вести бизнес именно в сфере оценки в статусе ИП — нет. А Минфин со своей стороны напоминает: УСН доступна только организациям и ИП.

Складываем два ответа и получаем реальную картину:

• Частнопрактикующий оценщик платит НДФЛ. Ставка 13% (выше — по прогрессивной шкале), налоговая база уменьшается на профессиональный вычет — фактические расходы на работу: программы, разъезды, страховку, взносы в СРО. Раз в год — декларация 3-НДФЛ.
• Страховые взносы платить всё равно нужно. Статья 419 НК прямо называет оценщиков среди плательщиков наравне с ИП: фиксированные 57 390 ₽ за 2026 год плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽.
• УСН 6% доступна через своё юрлицо. Оценщики, которые хотят упрощёнку, открывают ООО, берут в штат двух аттестованных оценщиков (можно себя и партнёра) и работают от компании. Так устроено большинство небольших оценочных фирм.
• ИП пригодится для смежных услуг. Консультация о цене перед продажей, помощь в подборе объекта, сметы, подготовка документов — это не отчёт об оценке по 135-ФЗ, и здесь ИП с УСН или даже НПД работает без вопросов. Главное — не подменять этим сам отчёт.

Самозанятый кадастровый инженер: НПД можно, но только с ИП

С кадастровым инженером всё складывается удачнее, хотя тоже с условием.

Закон 221-ФЗ разрешает вести кадастровую деятельность в двух формах: как индивидуальный предприниматель или как работник юрлица по трудовому договору. Просто физлицо со статусом самозанятого межевые планы готовить не вправе — подпись не примут.

Но запрета применять НПД для кадастровых инженеров в законе нет. Минфин подтвердил это письмом от 24.03.2021 № 03-11-11/21096: кадастровый инженер, зарегистрированный как ИП, вправе перейти на налог на профессиональный доход.

Получается связка: сначала ИП, потом НПД. Вы регистрируете ИП (бесплатно через банк или онлайн), а затем в приложении «Мой налог» переходите на спецрежим. Формально вы предприниматель, фактически платите как самозанятый.

Что это даёт по деньгам:

• 4% с оплат от физлиц — а это основной поток: собственники участков, дачники, наследники;
• 6% с оплат от организаций — застройщики, УК, проектные бюро, администрации;
• никаких фиксированных взносов — 57 390 ₽ за себя платить не нужно;
• никаких деклараций и кассы — чек формируется в приложении;
• лимит дохода — 2,4 млн ₽ за календарный год.

Что обязательно, независимо от налогов

Налоговый режим не отменяет профессиональных требований, и они у кадастрового инженера строже, чем кажется со стороны:

• Членство в СРО кадастровых инженеров — обязательное (ст. 29 закона 221-ФЗ). Взносы скромные: вступительный порядка 1 000 ₽, членский около 3 000 ₽ за год, целевой взнос на страхование 500–800 ₽.
• Обязательное страхование ответственности — страховая сумма не менее 2,5 млн ₽ на специалиста (ст. 29.2). Обычно закрывается коллективным договором через СРО, поэтому и стоит недорого.
• Квалификационный аттестат — после профильного образования, стажировки помощником не менее двух лет и квалификационного экзамена.
• Усиленная электронная подпись — без неё документы в Росреестр не уйдут.

Когда пора уходить с НПД на обычный режим

Пять сигналов, что связка «ИП + НПД» перестала подходить кадастровому инженеру — и один отдельный для оценщика.

• Доход подходит к 2,4 млн ₽. Лимит считается за календарный год. Пробили — статус слетает в тот же день, и остаток года доходы облагаются по общим правилам. Полевой сезон с мая по октябрь легко выносит за планку.
• Нужен помощник. Замерщик с рейкой, техник на камералку, менеджер на приём заявок — на НПД нанимать по трудовому договору запрещено. Один человек физически не тянет больше 15–20 объектов в месяц.
• Пошли контракты с организациями. Застройщики, администрации, сетевые компании работают по договорам подряда с актами и счетами, часть из них закупается по 44-ФЗ и 223-ФЗ — там участие самозанятых ограничено, а расходы нужны в понятном виде.
• Расходы стали большими. Купили GNSS-приёмник за 350 тыс ₽, платите за подписку на ПО и абонемент к сети базовых станций — на НПД всё это налог не уменьшает, потому что расходы там не учитываются вообще. На УСН «Доходы минус расходы» — учитываются.
• Нужен расчётный счёт и нормальный документооборот. Крупный заказчик платит только на счёт по реквизитам, просит акт и УПД.
• Оценщик открывает ИП под смежные услуги. Консультации по стоимости, подбор объектов, подготовка документов к сделке — здесь ИП с УСН 6% нужен сразу, а сами отчёты остаются в частной практике.

Кадастровому инженеру статус ИП нужен в любом случае, так что вопрос только в том, сколько времени на него уйдёт. Банк заполняет заявление, подаёт его в налоговую электронно и отправляет уведомление о переходе на УСН тем же пакетом.

УСН, патент и АУСН: что реально доступно

Патента здесь нет

Сразу закроем вопрос, который задают чаще всего. В перечне видов деятельности для патента (п. 2 ст. 346.43 НК РФ) нет ни оценочной деятельности, ни кадастровых, землеустроительных и топографо-геодезических работ. Купить патент «на межевание» или «на оценку» невозможно ни в одном регионе — регион может только сужать федеральный список, а не расширять его.

Патент на смежное иногда встречается: например, у ИП, который параллельно делает проектную документацию или занимается ремонтом. Но к отчётам и межевым планам это отношения не имеет.

УСН 6% — рабочий вариант для кадастрового инженера

Когда НПД перестаёт подходить, дальше почти всегда УСН.

• УСН «Доходы» (6%) — платите 6% со всей выручки, страховые взносы уменьшают налог: без сотрудников — до нуля, с сотрудниками — наполовину. Подходит, если расходы небольшие и техника уже куплена.
• УСН «Доходы минус расходы» (15%) — платите 15% с прибыли. Имеет смысл в год крупных покупок: приёмник, тахеометр, автомобиль, лицензии на ПО.

Что выбрать при конкретных цифрах — разобрали в статье УСН 6% или 15%.

АУСН — если не хочется отчётности

Автоматизированная упрощёнка подойдёт кадастровому бюро на 2–5 человек: ставка 8% («Доходы») или 20% («Доходы минус расходы»), доход до 60 млн ₽, до 5 сотрудников. Главный плюс — страховых взносов нет, ни за себя, ни за работников, кроме взносов на травматизм. Деклараций тоже нет: налог банк считает по движениям по счёту.

Ставка выше обычной УСН, но экономия на взносах за каждого сотрудника часто перекрывает разницу. Условие — весь оборот через счёт в уполномоченном банке, наличка от дачников в эту схему не ложится. Подробности — в разборе АУСН в 2026 году.

Сравнение режимов

📊Сравнить режимы под ваш доходПерейти→

Сколько стоит начать в 2026

Вход в обе профессии небыстрый: сначала образование и аттестат, только потом первые деньги. Зато аренда и помещение не нужны — работа выездная плюс камералка дома.

Из чего складывается бюджет оценщика:

• Профпереподготовка или профильное образование — 30 000–80 000 ₽ в зависимости от программы
• Квалификационный экзамен — платный, подтверждать аттестат нужно раз в три года
• Взнос в компенсационный фонд СРО — от 30 000 ₽ единовременно, это требование закона
• Членские взносы СРО — обычно 10–20 тыс ₽ в год, зависит от организации
• Страхование ответственности — страховая сумма от 300 000 ₽, полис на год стоит несколько тысяч рублей
• Техника и доступы — ноутбук, лазерная рулетка от 3 000 ₽, фотоаппарат, платные базы аналогов и подписка на аналитику

Из чего складывается бюджет кадастрового инженера:

• Образование и стажировка — не менее двух лет помощником, только после этого экзамен
• Вступление в СРО — вступительный взнос порядка 1 000 ₽, членский около 3 000 ₽ за год
• Страхование ответственности — сумма не менее 2,5 млн ₽, чаще всего через коллективный договор СРО за 500–800 ₽ в год
• GNSS-приёмник — от 300 000 ₽ за новый комплект, б/у дешевле, на старте многие берут в аренду под конкретный заказ
• Тахеометр — от 200 000 ₽, нужен не всем: для межевания хватает спутникового приёмника
• ПО для подготовки планов и абонемент к сети базовых станций — от 15 000 ₽ в год
• Электронная подпись — 2 000–3 000 ₽ в год
• Авто — работа выездная, без машины по участкам не наездишься
• Регистрация ИП — 0 ₽ через банк или 800 ₽ госпошлины при подаче на бумаге

Самая дорогая часть у кадастрового инженера — оборудование, у оценщика — вход в СРО. Оформление бизнеса в обоих случаях стоит около нуля.

Где открыть ИП кадастровому инженеру и оценщику

Открыть ИП можно бесплатно через банк: он подаст документы в налоговую, откроет счёт и выпустит электронную подпись. Для выездной работы важны бесплатное обслуживание счёта, быстрый вывод денег на личную карту и приём оплаты картой прямо на объекте.

Частые вопросы

Может ли оценщик быть самозанятым?▼

Нет. Пункт 12 части 2 статьи 6 закона 422-ФЗ прямо исключает доходы от оценочной деятельности из объекта налогообложения НПД — в одном ряду с нотариусами, адвокатами, медиаторами и арбитражными управляющими. Зарегистрироваться в «Мой налог» технически можно, приложение профессию не проверяет, но доход от отчётов об оценке под спецрежим не подпадёт. При проверке его переквалифицируют и доначислят НДФЛ.

Может ли кадастровый инженер быть самозанятым?▼

Да, но только со статусом ИП. Закон 221-ФЗ разрешает вести кадастровую деятельность лишь как индивидуальный предприниматель или как работник юрлица по трудовому договору — обычное физлицо межевой план подписать не может. При этом ИП вправе применять НПД: Минфин подтвердил это письмом от 24.03.2021 № 03-11-11/21096. Порядок такой: сначала регистрируете ИП, потом переходите на НПД в приложении.

Какой налог платит оценщик, работающий в частной практике?▼

НДФЛ по ставке 13% (при больших доходах — по прогрессивной шкале). Базу уменьшает профессиональный вычет: подтверждённые расходы на работу — взносы в СРО, страховка, доступ к базам аналогов, транспорт, амортизация техники. Раз в год подаётся декларация 3-НДФЛ. Плюс страховые взносы за себя: статья 419 НК называет оценщиков плательщиками наравне с ИП — фиксированные 57 390 ₽ за 2026 год и 1% с дохода свыше 300 000 ₽.

Можно ли купить патент на оценку или кадастровые работы?▼

Нет. В федеральном перечне видов деятельности для ПСН (п. 2 ст. 346.43 НК РФ) таких позиций нет: ни оценочной деятельности, ни кадастровых, землеустроительных, топографо-геодезических работ. Регион вправе только сужать этот список, добавить свой вид деятельности он не может. Реальная альтернатива НПД для кадастрового инженера — УСН 6%.

Нужно ли оценщику и кадастровому инженеру состоять в СРО?▼

Да, обоим и в обязательном порядке. У оценщика — членство в СРО оценщиков, взнос в компенсационный фонд не менее 30 000 ₽ и страхование ответственности на сумму от 300 000 ₽. У кадастрового инженера — членство в СРО кадастровых инженеров и страховка не менее чем на 2,5 млн ₽, обычно оформляемая коллективным договором через СРО. Вне СРО подпись специалиста юридической силы не имеет.

Может ли оценщик открыть ИП и работать на УСН 6%?▼

Для самой оценочной деятельности — нет. Минэкономразвития в письме от 19.05.2023 № ОГ-Д20-4498 указало, что регистрация оценщика как ИП для ведения оценки законом не предусмотрена, а Минфин напоминает, что УСН доступна только организациям и ИП. Кто хочет упрощёнку — открывает ООО и держит в штате не менее двух аттестованных оценщиков, как требует ст. 15.1 закона 135-ФЗ. Отдельно ИП можно открыть под смежные услуги: консультации по стоимости, подготовку документов, подбор объектов.

Что будет, если превысить 2,4 млн ₽ на НПД?▼

Статус плательщика НПД аннулируется в день превышения. Если вы ИП, дальше применяется тот режим, на котором вы находились до перехода, — а если заявления на УСН не было, это общая система с НДС и НДФЛ. Поэтому кадастровые инженеры на НПД обычно заранее подают уведомление о переходе на УСН: тогда при слёте с лимита они попадают на упрощёнку, а не на ОСНО. Подробнее про режимы — в статье страховые взносы ИП в 2026.

Нужна ли касса оценщику и кадастровому инженеру?▼

На НПД касса не нужна — чек формируется в «Мой налог» и отправляется заказчику ссылкой или на бумаге. ИП на УСН, который принимает от граждан наличные или оплату картой, обязан применять онлайн-кассу, в том числе мобильную — на выезде она пригодится. Если деньги приходят только безналом на расчётный счёт от организаций, касса не требуется. Частнопрактикующий оценщик кассу не применяет: он не ИП и не организация.

Какой ОКВЭД нужен кадастровому инженеру и оценщику?▼

Кадастровому инженеру — 71.12.7 «Кадастровая деятельность», к нему часто добавляют 71.12.4 (геодезическая и картографическая деятельность) и 71.12.5 (топографо-геодезическая). Оценщику под смежные услуги подходит 68.31.5 «Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе», иногда берут более общий 74.90. Кодов можно указать сколько угодно, налоги от этого не меняются.

🔍 Подобрать ОКВЭД для кадастровых работ

А если я просто оцениваю ущерб или консультирую по цене — это тоже запрет?▼

Зависит от того, что вы подписываете. Запрет в 422-ФЗ распространяется на оценочную деятельность в смысле закона 135-ФЗ — то есть на отчёты об оценке, которые готовит аттестованный оценщик, состоящий в СРО. Консультация о рыночной цене перед продажей, подбор аналогов, смета на ремонт, помощь в подготовке документов к сделке отчётом об оценке не являются, и НПД к ним применим. Похожая логика у смежных профессий — мы разбирали её в статьях про налоги риелтора и налоги нотариуса.