Самозанятый риэлтор в 2026: налоги, ИП, УСН или патент
Ушли из агентства и ведёте клиентов сами? Или только думаете о том, чтобы работать на себя? Первый вопрос, который встаёт до первой комиссии, — как оформиться, чтобы деньги приходили легально и налог не съедал половину вознаграждения. У риэлтора это особенно чувствительно: доход рваный, одна сделка может дать 200–300 тысяч, а следующий месяц — пустой.
Налоги частного риэлтора в 2026 году держатся на двух режимах: НПД (самозанятость) и ИП на УСН. Патента на риэлторские услуги в федеральном перечне нет — и это сразу сужает выбор. Разберём каждый вариант на цифрах, честно расскажем про главную ловушку самозанятости для агента и посчитаем, сколько стоит начать частному риэлтору с нуля.
💡 Если коротко
- Агент в штате агентства — вы не ИП, налог за вас платит работодатель (13% НДФЛ).
- Частный риэлтор, доход до 2,4 млн ₽ — самозанятость (НПД), ставка 4–6%. Но договор должен быть на услуги, а не агентский.
- Доход выше 2,4 млн или нужны помощники — ИП на УСН «Доходы» 6%.
- Патент на риэлторские услуги — федерально НЕ доступен, только сдача в аренду своей недвижимости.
Начать частному риэлтору в 2026: самозанятость — почти 0 ₽, ИП с рекламой и площадками — от 50 тыс ₽. Регистрация ИП через банк — бесплатно.
Комиссия приходит редко, но крупными суммами, и каждая должна быть закрыта чеком — иначе вопросы возникнут и у клиента, и у налоговой. Приложение выдаёт чек при поступлении денег и само считает налог. У Сбера это сервис «Своё дело».
Самозанятость в Сбере: оформить или перевести — 0 ₽ навсегда
Сервис «Своё дело» — регистрация за 5 минут, а если статус уже есть, переносите его в Сбер и ведите там
Реклама. ПАО Сбербанк
Кто вы — агент в агентстве, частный риэлтор или своё агентство
Весь выбор упирается в то, как именно к вам приходят деньги.
- Агент в штате агентства. Вы работаете по трудовому договору, агентство удерживает 13% НДФЛ и платит за вас страховые взносы. Регистрировать ИП или самозанятость не нужно — вы наёмный сотрудник, а не предприниматель. Оформляться самому имеет смысл, только если агентство переводит вас на договор оказания услуг.
- Частный риэлтор. Ведёте клиентов сами, комиссию получаете напрямую от людей или по договору с агентством и застройщиком. Здесь и начинается выбор: НПД или ИП.
- Своё агентство. Есть офис, помощники, агенты в подчинении — это уже ИП с сотрудниками или ООО, и вариант с самозанятостью отпадает сразу.
Дальше в статье речь про два последних сценария. И сразу важный момент про патент, потому что вопрос про него задают чаще всего.
⚠️ Патента на риэлторские услуги нет
Посреднические услуги по купле-продаже и аренде недвижимости не входят в федеральный перечень видов деятельности для ПСН (п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Патент есть только на сдачу в аренду собственных жилых и нежилых помещений — то есть для арендодателя, а не для агента. Регион теоретически может расширить свой перечень, но по умолчанию рассчитывать на патент риэлтору нельзя.
Ещё одна особенность профессии — размер чека. Комиссия по вторичке обычно 2–5% от стоимости объекта, по покупке 1–3%, по аренде — до 50% месячного платежа. Одна сделка на квартиру за 8 млн ₽ приносит 240 000 ₽ вознаграждения. Это ключевая цифра для дальнейшего разговора про лимиты.
Бесплатная консультация:
как открыть бизнес правильно и платить меньше налогов
- Подберём режим под ваш реальный доход
- Посчитаем, сколько останется на руки после налогов
- Подскажем, как оформиться за один день
- Ответим на ваши вопросы — ничего не продаём
Самозанятый риэлтор — как это работает и где ловушка
НПД — самый простой старт. Нет отчётности, нет кассы, нет обязательных страховых взносов. Регистрация за пять минут в приложении «Мой налог». Ставка — 4% при оплате от физлиц и 6% при оплате от юрлиц (агентство, застройщик, компания-собственник).
Теперь про главное ограничение, о котором молчат половина статей в интернете. Закон о самозанятости (422-ФЗ) прямо запрещает применять НПД тем, кто ведёт деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии или агентирования. А классическая риэлторская работа юридически и есть посредничество: вы действуете от имени и в интересах клиента.
⚠️ Агентский договор убивает статус самозанятого
Если самозанятый риэлтор работает по агентскому договору или договору поручения, налоговая вправе снять статус НПД и доначислить НДФЛ и страховые взносы за весь период. Причём не спасёт и переименование бумаги: смотрят на суть отношений, а не на название документа.
Как из этого выходят на практике. Риэлторы заключают договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), где предмет — не представительство, а конкретные услуги: подбор объектов, показы, консультации, анализ рынка, проверка документов, организация и сопровождение сделки. Такой договор под запрет не подпадает, что подтверждает и письмо Минфина от 22.07.2019 № 03-11-11/54306.
Разница тонкая, но принципиальная:
| Что в договоре | Можно на НПД |
|---|---|
| Подбор объекта, показы, консультации | ✓ Да |
| Проверка документов и сопровождение сделки | ✓ Да |
| Поиск покупателя и переговоры как услуга | ✓ Да |
| Действия от имени клиента по доверенности (поручение) | ✕ Нет |
| Агентский договор с отчётом агента | ✕ Нет |
| Комиссия — процент от сделки, где вы сторона-посредник | Риск снятия статуса |
Ещё три ограничения НПД, которые для риэлтора критичны: нельзя нанимать людей по трудовому договору, нельзя превышать 2,4 млн ₽ дохода за год и не идёт пенсионный стаж.
✅ Плюсы
- + Ставка 4% с клиентов-физлиц
- + Нет страховых взносов 57 390 ₽
- + Нет кассы и деклараций — чек в «Мой налог»
- + Регистрация за 5 минут, можно совмещать с работой в найме
❌ Минусы
- − Нельзя работать по агентскому договору и договору поручения
- − Лимит дохода 2,4 млн ₽ в год — это 8-10 сделок
- − С агентством и застройщиком ставка 6%
- − Нельзя нанимать помощника
- − Не идёт пенсионный стаж
Ирина работает одна: сдаёт квартиры и ведёт по 2-3 сделки купли-продажи в год. За год вышло 1,9 млн ₽ — почти весь доход от собственников и покупателей, то есть от физлиц.
Договор — на услуги по подбору, проверке документов и сопровождению сделки. Налог 4%: 76 000 ₽ за год. Ни взносов, ни декларации, касса не нужна. Если бы часть комиссии платил застройщик, по этим суммам была бы ставка 6%.
НПД — рабочий старт для частного риэлтора с доходом до 2,4 млн ₽, если договор оформлен на услуги
Если сомневаетесь между статусами в принципе, мы разобрали разницу подробно — ИП или самозанятость: что выбрать.
Когда риэлтору пора на ИП
У большинства профессий лимит НПД в 2,4 млн ₽ — это далёкий горизонт. У риэлтора он выбивается быстрее всех, потому что одна сделка даёт крупную комиссию. Восемь-десять нормальных сделок за год — и лимит закрыт, иногда уже к осени.
Что происходит при превышении: с суммы, которая вышла за 2,4 млн, статус самозанятого слетает автоматически. Если вы к этому моменту не подали заявление на УСН, вас выкинет на общую систему с НДФЛ 13% и НДС — это худший сценарий из возможных. Поэтому предусмотрительные риэлторы регистрируют ИП заранее и держат УСН как подстраховку: пока доход небольшой, можно быть ИП на НПД, а при превышении лимита просто перейти на упрощёнку.
Четыре признака, что пора на ИП:
- Доход подходит к 2,4 млн ₽. Считайте не по факту, а по прогнозу: две крупные сделки в декабре легко пробивают лимит.
- Нужны помощники. Ассистент на обзвон, показы или на оформление документов — на НПД нанять нельзя вообще.
- Работа с юрлицами и застройщиками. Крупные партнёры часто требуют именно агентский договор с отчётом агента — а он на НПД под запретом. С ИП такой договор заключать можно без ограничений.
- Нужен расчётный счёт и эквайринг. Приём безнала от компаний, аванс за услуги картой, нормальные закрывающие документы — всё это удобнее на ИП.
💡 ИП на НПД — промежуточный вариант
Можно быть ИП и при этом платить налог на профдоход: страховых взносов тогда нет, ставка та же 4–6%. Плюс в том, что у вас есть расчётный счёт, статус предпринимателя и возможность в любой момент перейти на УСН — без паузы в работе и без перерегистрации.
Раз ИП здесь заводят заранее, как подстраховку, тем более нет смысла тратить на это день. Банк заполняет заявление, подаёт его в налоговую и отправляет уведомление о переходе на УСН тем же пакетом — та самая подстраховка, о которой шла речь выше.
СбербанкДля риэлтора выгоднее всего зарегистрировать бизнес (ИП/ООО) и вести его в Сбербанке
🔥 Более 70% риэлторов уже выбрали Сбербанк
- ✓Регистрация бизнеса — 3 дня
- ✓Вывод средств без комиссии — до 500 000 ₽/мес
- ✓Бухгалтерия — бесплатная
- ✓Электронная подпись для бизнеса — в подарок
- ✓Эквайринг от 0,3% — приём банковских карт
- ✓Юрист для бизнеса
Реклама. ПАО Сбербанк
УСН «Доходы» 6% — основной режим для ИП-риэлтора
Как только НПД заканчивается, для риэлтора остаётся упрощёнка. И в 99% случаев это вариант «Доходы» со ставкой 6% со всей выручки, потому что расходов у агента по недвижимости мало: главные траты — размещение объявлений и реклама, а всё остальное — своё время и телефон.
Плюс упрощёнки в том, что налог уменьшается на страховые взносы. У ИП без сотрудников — до 100%, то есть взносы фактически идут в зачёт налога, а не сверху.
Фиксированные взносы в 2026 году — 57 390 ₽ плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽.
Сергей ведёт новостройки: комиссию платят застройщики по агентскому договору. За год — 4 млн ₽ вознаграждения.
Налог: 4 000 000 × 6% = 240 000 ₽. Взносы: 57 390 ₽ фиксированных плюс 1% с 3,7 млн — 37 000 ₽, итого 94 390 ₽. Взносы полностью вычитаются из налога, поэтому в бюджет уходит те же 240 000 ₽, просто разными платежами. На НПД такой доход просто не поместился бы.
УСН 6% — стандартный выбор для ИП-риэлтора: расходов мало, взносы уменьшают налог
УСН 15% — почти никогда не подходит риэлтору
Вариант «Доходы минус расходы» со ставкой 15% выгоден, когда подтверждённые расходы съедают больше 60–70% выручки. У риэлтора такой структуры нет: вы продаёте услугу, а не товар, себестоимость близка к нулю.
Посчитаем на цифрах Сергея. Доход 4 млн ₽, расходы на площадки и рекламу — 900 000 ₽ с документами.
УСН 6%: 4 000 000 × 6% = 240 000 ₽ (минус взносы) УСН 15%: (4 000 000 − 900 000) × 15% = 465 000 ₽
Разница почти вдвое не в пользу 15%. Чтобы упрощёнка «Доходы минус расходы» вышла выгоднее, расходов должно быть больше 2,4 млн ₽ при таком доходе — для частного риэлтора это нереально. Смысл появляется только у агентства с офисом и зарплатным фондом. Общее правило по выбору мы разобрали в статье УСН 6% или 15%: что выгоднее.
| Параметр | УСН 6% | УСН 15% |
|---|---|---|
| С чего налог | Вся выручка | Прибыль (доходы − расходы) |
| Ставка | 6% | 15% |
| Когда выгодно | Расходов мало — это про риэлтора | Расходы больше 60% выручки |
| Уменьшение на взносы | Да, до 100% без сотрудников | Учитываются в расходах |
| Минимальный налог | ✕ Нет | 1% с выручки |
ℹ️ Про НДС на УСН с 2026 года
С 2026 года упрощенец платит НДС, если доход за прошлый год превысил 20 млн ₽. Частный риэлтор до этого порога почти никогда не дотягивает — для агента-одиночки УСН остаётся без НДС. А вот своему агентству с оборотом это стоит просчитать заранее, разбор здесь — НДС на УСН в 2026.
Патент риэлтору: почему не получится
Патент любят за предсказуемость — заплатил фиксированную сумму и работаешь. Но для риэлторских услуг его просто нет.
- В федеральном перечне ПСН (п. 2 ст. 346.43 НК РФ) посреднических услуг по недвижимости не значится.
- Есть смежный пункт — сдача в аренду собственных жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков. Это режим для владельца недвижимости, а не для агента, который сдаёт чужие квартиры за комиссию.
- Регион вправе дополнять перечень своим законом, но по риэлторским услугам это редкость. Проверять надо по закону о ПСН вашего субъекта до регистрации.
Патент для риэлторских услуг недоступен — выбор идёт между НПД и УСН 6%
Отдельно стоит посмотреть АУСН: ставка 8% с доходов, зато нет страховых взносов совсем, декларации не сдаются, а налог банк считает сам по движениям по счёту. Для риэлтора с доходом 3–5 млн ₽ математика иногда выходит в пользу АУСН именно за счёт отсутствующих 57 390 ₽ взносов. Минус — весь оборот придётся вести через уполномоченный банк. Подробности — в разборе АУСН в 2026 году.
Сравнение режимов для риэлтора
| Режим | Ставка | Лимит дохода | Помощники | Кому подходит |
|---|---|---|---|---|
| НПД | 4–6% | 2,4 млн ₽ | ✕ Нельзя | Частный риэлтор на старте |
| УСН 6% | 6% | 450 млн ₽ | До 130 | Основной режим ИП-риэлтора |
| УСН 15% | 15% | 450 млн ₽ | До 130 | Агентство с офисом и штатом |
| АУСН | 8–20% | 60 млн ₽ | До 5 | Без отчётности и без взносов |
| Патент | — | — | — | Недоступен для риэлторских услуг |
Если коротко:
- Начинаете, доход до 2,4 млн ₽, договор на услуги → НПД.
- Пробили лимит, работаете с застройщиками → ИП на УСН 6%.
- Хотите ноль отчётности и без взносов → посчитайте АУСН.
- Своё агентство с офисом и зарплатами → УСН 15% или ООО.
Сколько стоит начать частному риэлтору в 2026
Хорошая новость: вход в профессию почти бесплатный — оборудования и помещения не нужно. Плохая: главные деньги уходят не на старте, а ежемесячно — на размещение объявлений и рекламу, и в крупных городах это чувствительная сумма.
| Формат | Затраты на старт |
|---|---|
| Самозанятый риэлтор, работа по рекомендациям | почти 0 ₽ (телефон и договор) |
| ИП-частник с рекламой и площадками | от 50 до 150 тыс ₽ на первые месяцы |
| Своё агентство с офисом и агентами | от 500 тыс ₽ |
Из чего складывается бюджет частного риэлтора:
- Размещение объявлений (Циан, Авито, Домклик) — главная статья. В регионах пакет обходится в 10 000–30 000 ₽ в месяц, в Москве и Петербурге счёт идёт на сотни тысяч у активных агентов. Тарифы за последние годы заметно выросли, закладывайте с запасом.
- CRM для риэлтора — от 0 до 3 000 ₽ в месяц, на старте хватает бесплатных тарифов.
- Реклама и продвижение (таргет, контекст, свой канал) — от 10 000 ₽ в месяц.
- Юридическая проверка объектов — 3 000–10 000 ₽ за сделку, если не проверяете сами.
- Обучение и курсы — 15 000–60 000 ₽, по желанию: обязательной аттестации сейчас нет.
- Сайт-визитка или лендинг — от 0 до 30 000 ₽.
- Регистрация ИП — 0 ₽ через банк (или 800 ₽ госпошлины при подаче на бумаге).
💡 На регистрации можно не тратить ничего
Госпошлина за регистрацию ИП — 800 ₽, но при подаче онлайн через банк или с электронной подписью она не берётся. Банк заодно бесплатно откроет расчётный счёт — он нужен, чтобы принимать вознаграждение от агентств и застройщиков по безналу. Если оформляете ИП впервые, пригодится пошаговая инструкция — как открыть ИП в 2026.
Самая тяжёлая статья — площадки объявлений: платить за них надо каждый месяц, а сделка может закрыться через квартал. Поэтому первые месяцы разумно держать самозанятость и не брать на себя лишних обязательных платежей.
Где открыть ИП риэлтору
Открыть ИП можно бесплатно через банк — он подаст документы в налоговую, выпустит электронную подпись и сразу откроет расчётный счёт. Риэлтору при выборе банка важны бесплатное обслуживание счёта, быстрое зачисление вознаграждения от юрлиц и свободный вывод денег на личную карту — доход приходит крупными редкими суммами.
Открыть ИП для риэлторской деятельности
Бесплатная регистрация, счёт и электронная подпись
Сбер
Бесплатное обслуживание счёта
Альфа-Банк
Бесплатное обслуживание счёта
Т-Банк
Обслуживание счёта 490 ₽/мес.
Точка
Бесплатное обслуживание счёта
Частые вопросы
Нужна ли лицензия риэлтору в 2026 году?▼
Нет. Лицензирование риэлторской деятельности отменили ещё в начале 2000-х, и сейчас работать агентом по недвижимости может любой — достаточно зарегистрироваться как самозанятый или ИП. Законопроект о риэлторской деятельности с обязательным допуском на рынок обсуждается уже несколько лет, но пока не принят. Следите за новостями: если закон примут, появятся требования к квалификации.
Обязательна ли аттестация или сертификация агента по недвижимости?▼
Обязательной аттестации нет. Существуют добровольные сертификации от профессиональных объединений и курсы агентств — они дают строчку в резюме и доверие клиентов, но законом не требуются. В проекте закона о риэлторской деятельности предлагают ввести обязательный квалификационный экзамен со сроком действия несколько лет, однако это пока только проект.
Можно ли риэлтору быть самозанятым?▼
Да, но с оговоркой. Закон 422-ФЗ запрещает применять НПД тем, кто работает по агентскому договору, договору поручения или комиссии — а это классическая форма риэлторского посредничества. Выход в том, чтобы заключать договор возмездного оказания услуг: подбор объектов, показы, консультации, проверка документов, сопровождение сделки. Такой формат под запрет не подпадает. Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год, помощников нанимать нельзя.
Есть ли патент для риэлторских услуг?▼
Нет. Посредничество при купле-продаже и аренде недвижимости не входит в федеральный перечень видов деятельности для ПСН (п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Патент есть только на сдачу в аренду собственной недвижимости — это про владельца квартир, а не про агента. Регион может добавить вид деятельности своим законом, но для риэлторов это редкость. Практический выбор — НПД или УСН 6%.
Какой ОКВЭД нужен риэлтору?▼
Основной код — 68.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе». Внутри есть уточнения: 68.31.1 — посреднические услуги при купле-продаже, 68.31.2 — при аренде, 68.31.3 — консультационные услуги при купле-продаже. Если планируете ещё и сдавать свою недвижимость, добавьте 68.20. Указать можно несколько кодов сразу.
🔍 Подобрать ОКВЭД для риэлтораСколько налогов заплатит риэлтор с комиссии в 300 000 ₽?▼
На НПД при оплате от физлица — 4%, то есть 12 000 ₽. Если комиссию платит застройщик или агентство (юрлицо) — 6%, то есть 18 000 ₽. На УСН 6% налог тот же 18 000 ₽, но добавляются страховые взносы за год — 57 390 ₽ плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽; при этом взносы вычитаются из налога. Разбор взносов — в статье про страховые взносы ИП.
Нужна ли риэлтору онлайн-касса?▼
Самозанятому — нет, чек формируется в приложении «Мой налог». ИП на УСН касса нужна, если принимает оплату от физлиц наличными или картой. Если вознаграждение приходит только безналом на расчётный счёт от юрлиц — агентств, застройщиков, компаний, — касса не требуется.
Что будет, если превысить лимит 2,4 млн ₽ на самозанятости?▼
Статус НПД снимается автоматически со дня превышения, и весь доход сверх лимита облагается уже по другим правилам. Если у вас есть ИП с поданным заявлением на УСН — вы просто продолжаете работать на упрощёнке. Если ИП нет, доход попадёт под НДФЛ 13%. Поэтому при активных продажах ИП с УСН стоит открыть заранее, ещё до того, как лимит будет близко.
Понравилась статья? Поставьте лайк