Налоги при сдаче квартиры в аренду в 2026: НДФЛ, НПД, ИП

Сдаёте квартиру или только собираетесь, и не знаете, как платить налог, чтобы было законно и не переплачивать? От выбранного способа зависит, сколько вы отдадите государству: с одной и той же арендной платы можно заплатить и 13%, и всего 4%. На годовой аренде разница легко доходит до десятков тысяч рублей.

В 2026 году у арендодателя три реальных варианта: остаться физлицом и платить НДФЛ, оформить самозанятость или зарегистрировать ИП. Разберём каждый на конкретных цифрах и посчитаем, какой вариант выгоднее именно вам — с учётом числа квартир и посуточной сдачи.

📊 Подобрать налоговый режим за 30 секунд

С чего вообще платится налог при сдаче

Доход от сдачи квартиры — это доход, с которого по закону нужно платить налог. Вопрос только в том, в каком статусе вы его получаете: как обычное физлицо, как самозанятый или как ИП. От этого зависит ставка и объём отчётности.

Выбор упирается в три вещи:

• Сколько квартир вы сдаёте — одну или несколько.
• Какой доход в год — укладываетесь в лимит самозанятости (2,4 млн ₽) или нет.
• Сдаёте вдолгую или посуточно — посуточная сдача ближе к услуге и имеет ограничения.

Сразу важная развилка. Сдача жилой квартиры в долгосрочную аренду — это пассивный доход, и для одной-двух квартир чаще всего хватает самозанятости или НДФЛ. А вот когда квартир много, идёт посуточная сдача или добавляются услуги (уборка, смена белья, как в гостинице) — налоговая может расценить это как предпринимательскую деятельность, и тогда нужен ИП.

При сдаче квартиры деньги от арендатора обычно приходят на карту или счёт, и многие выбирают банк, где удобно вести расчёты и сразу видеть поступления для учёта.

Вариант 1. Физлицо — НДФЛ 13%

Самый простой по оформлению, но самый дорогой по налогу. Вы остаётесь обычным физлицом, ничего не регистрируете, а раз в год сами подаёте декларацию 3-НДФЛ и платите налог.

• Ставка — 13% с дохода от аренды (для большинства). При совокупном годовом доходе выше 2,4 млн ₽ часть дохода облагается по повышенной ставке до 22%.
• Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.
• Ничего не нужно регистрировать — подходит, если сдаёте редко или разово.

Вариант 2. Самозанятость (НПД) — ставка 4%

Самый популярный вариант у арендодателей — и не зря. Низкая ставка, никакой отчётности, регистрация за пару минут в приложении «Мой налог».

• Ставка — 4%, если арендатор физлицо, и 6%, если арендатор компания или ИП.
• Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Считается по доходу, а не по числу квартир.
• Нет деклараций, нет страховых взносов, касса не нужна — чек формируется в «Мой налог».
• Сдавать можно только жилую недвижимость (квартира, комната, дом). Коммерческую и апартаменты — нельзя.

Оформить самозанятость проще всего через банк — регистрация занимает пару минут прямо в приложении, чеки и налог считаются сами, отдельная касса не нужна. У Сбера для этого есть сервис «Своё дело» со всем необходимым в одном месте.

Как только доход переваливает за 2,4 млн ₽ в год, самозанятость заканчивается, и нужно смотреть на ИП. Разницу между этими статусами мы подробно разобрали в статье ИП или самозанятость: что выбрать.

Вариант 3. ИП — на УСН 6% или патенте

Статус ИП нужен, когда самозанятость уже не подходит: доход выше 2,4 млн ₽, много квартир или посуточная сдача с признаками бизнеса. У ИП два удобных режима под аренду.

• УСН «Доходы» (6%) — платите 6% со всей арендной платы. Просто, лимит дохода — до 450 млн ₽.
• Патент (ПСН) — фиксированная сумма за год, считается от потенциального дохода, который регион установил для сдачи жилья. Лимит — 20 млн ₽ в 2026 году.

Минус статуса ИП — фиксированные страховые взносы 57 390 ₽ в год плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽. Но эти взносы уменьшают налог: на УСН 6% без работников — вплоть до нуля, на патенте — тоже в зачёт.

Какой вариант выгоднее

Главный вопрос — сколько вы реально заплатите. Сравним на одной арендной плате 40 000 ₽/мес (480 000 ₽ в год), арендатор — физлицо.

На небольшой аренде расклад очевиден: самозанятость в три с лишним раза дешевле НДФЛ и не требует возни с декларацией. ИП на этом доходе невыгоден из-за фиксированных взносов 57 390 ₽ — они съедают всю экономию от низкой ставки.

Картина меняется, когда доход растёт:

• До 2,4 млн ₽, одна-две квартиры → самозанятость, ставка 4%. Бесспорный лидер.
• Выше 2,4 млн ₽ → ИП. Сравнивайте УСН 6% и патент — мы разобрали это в статье УСН или патент: что выгоднее.
• Несколько дорогих квартир → чаще патент: фиксированная сумма не зависит от выручки.
• Сдаёте разово, лень оформляться → НДФЛ, но готовьтесь переплатить.

📊 Сравнить варианты для вашей аренды

Несколько квартир и посуточная аренда

Здесь начинаются тонкости, из-за которых самозанятости может не хватить.

Несколько квартир. Сдавать через самозанятость можно хоть несколько квартир — лимит считается по доходу (2,4 млн ₽), а не по числу объектов. Но если квартир много и идёт регулярный доход, налоговая может расценить это как предпринимательскую деятельность и потребовать зарегистрировать ИП. Тогда грозят доначисления НДФЛ за три года. Чёткой границы по числу квартир в законе нет — каждый случай налоговая смотрит отдельно.

Посуточная аренда. Сдавать квартиру посуточно самозанятому можно — это пока не считается гостиничными услугами. Но граница тонкая: как только добавляются услуги отеля (ресепшн, регулярная уборка, смена белья, завтраки), это уже гостиничные услуги, а они под НПД запрещены. Тогда нужен ИП.

Где открыть ИП для сдачи квартир

Если доход перерос самозанятость или вы сдаёте несколько квартир, нужен статус ИП. Открыть его можно бесплатно через банк — он подаст документы в налоговую и откроет счёт. Для арендодателя удобно, когда банк сам считает налог: бесплатная бухгалтерия для УСН и патента снимает почти всю отчётность.

Частые вопросы

Какой налог выгоднее всего при сдаче квартиры?▼

Для большинства — самозанятость (НПД), ставка 4% при сдаче физлицу. Это в три с лишним раза дешевле НДФЛ 13% и без деклараций. Самозанятость подходит, если сдаёте одну-две квартиры и доход не превышает 2,4 млн ₽ в год. Выше этого лимита — оформляют ИП на УСН 6% или патенте.

Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду?▼

Да, и это самый популярный вариант. Самозанятый платит 4% при сдаче физлицу или 6% при сдаче компании, не сдаёт деклараций и не покупает кассу — чек формируется в приложении «Мой налог». Ограничения: доход до 2,4 млн ₽ в год и только жилая недвижимость (квартира, комната, дом), коммерческую и апартаменты — нельзя.

Нужно ли регистрировать ИП, чтобы сдавать квартиру?▼

Для одной-двух квартир вдолгую — не обязательно, хватает самозанятости или НДФЛ. ИП нужен, если доход больше 2,4 млн ₽ в год, квартир много или вы сдаёте посуточно с гостиничным сервисом. В таких случаях налоговая признаёт деятельность предпринимательской, и без статуса ИП грозят доначисления.

Можно ли сдавать квартиру посуточно как самозанятый?▼

Да, посуточная сдача жилой квартиры под НПД разрешена — это пока не гостиничные услуги. Но если вы добавляете услуги отеля (ресепшн, регулярную уборку, смену белья, завтраки), это уже гостиничные услуги, а они под самозанятость не подпадают. Тогда нужно оформлять ИП.

Доступен ли патент на сдачу квартиры в аренду в 2026?▼

Да. Сдача в аренду собственного жилья — один из видов деятельности, под которые регионы выдают патент для ИП. Стоимость считается как 6% от потенциального дохода, установленного регионом для аренды жилья, и не зависит от вашей реальной выручки. Лимит дохода на патенте в 2026 году — 20 млн ₽.

Что будет, если сдавать квартиру и не платить налог?▼

Если налоговая выявит сдачу без уплаты налога, доначислят НДФЛ за последние три года, плюс пени и штраф — 20–40% от неуплаченной суммы. Найти такие доходы несложно: по жалобам соседей, банковским переводам или объявлениям. Сдавать официально через самозанятость дешевле и спокойнее: 4% против штрафов и доначислений.