Может ли консьерж быть самозанятым в 2026 году

Вам предложили сидеть в подъезде и получать деньги «как самозанятый»: председатель ТСЖ говорит, что так проще и всем выгоднее, а жильцы просто скидываются. Или вы уже несколько лет на посту в холле, а бухгалтер управляющей компании вдруг попросил зарегистрироваться в «Мой налог» и присылать чеки.

Вопрос «может ли консьерж быть самозанятым» звучит просто, но ответ распадается на три разные ситуации, и в одной из них самозанятость запрещена прямо законом. Разберём, где консьержу можно применять НПД, а где заказчику доначислят взносы за весь период, какие налоги консьержа получаются при оплате от жильцов и от ТСЖ, что должно быть в договоре, чтобы его не признали трудовым, и когда есть смысл открывать ИП.

Деньги от правления ТСЖ приходят раз в месяц, одной суммой за все смены в подъезде, и без чека бухгалтер не проведёт их по документам — а спрашивать чек он будет каждый раз в последних числах. Приложение формирует его по каждому поступлению и само считает налог. У Сбера это «Своё дело». Уже оформляли самозанятость раньше? Статус переносится в Сбер без повторной регистрации и без перерыва в учёте.

Может ли консьерж быть самозанятым: короткий ответ

Да, может. Никакого запрета на профессию в законе нет.

Стоит объяснить, почему вопрос вообще возникает. Консьержа регулярно путают с охранником, а охрана — деятельность лицензируемая: частный охранник по закону работает только по трудовому договору с ЧОО, и самозанятость ему закрыта. Консьерж в этот перечень не попадает. Он не пресекает, не задерживает, не досматривает и не применяет спецсредства — он открывает домофон, следит за порядком в холле, принимает посылки, вызывает лифтёра и звонит в полицию, если что-то происходит. Это обслуживание дома, а не охрана. Подробно границу мы разобрали в статье про самозанятого охранника.

Закон о НПД (ФЗ № 422-ФЗ от 27.11.2018) вообще не перечисляет разрешённые профессии — он перечисляет запреты. В части 2 статьи 4 их шесть: перепродажа чужих товаров, подакцизные и маркированные товары, добыча полезных ископаемых, работа по агентским и комиссионным договорам в чужих интересах, доставка с приёмом платежей за других, наличие наёмных работников. Услуги консьержа не подпадают ни под один пункт.

Ни лицензии, ни обучения, ни удостоверения профессия не требует: это не охранная и не медицинская деятельность.

Если консьерж не один, а вы закрываете сменами несколько подъездов, самозанятость заканчивается: нанимать людей на НПД нельзя. Управляющие компании к тому же охотнее подписывают договор с предпринимателем, чем с физлицом.

Налоги консьержа на самозанятости

Ставка зависит только от того, кто перечислил деньги, и приложение определяет её само — вы просто указываете при формировании чека, физлицо перед вами или организация.

• 4% — платят жильцы. Собственники квартир скидываются на консьержа и переводят на карту или отдают наличными. Это оплата от физических лиц.
• 6% — платит ТСЖ, ЖСК, управляющая компания или консьерж-служба. Деньги приходят с расчётного счёта организации по договору.

Комбинировать можно как угодно: за один подъезд платят жильцы напрямую, за соседний — ТСЖ. Оба дохода живут в одном приложении.

Остальные параметры режима в 2026 году не менялись:

• Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Заморожен до конца эксперимента, менять его до 2028 года не планируют. Для консьержа потолок недосягаемый: при типичных 20–40 тыс ₽ в месяц упереться в него невозможно даже с тремя подъездами.
• Налоговый вычет 10 000 ₽. Пока он не израсходован, ставка фактически 3% с оплат от физлиц и 4% с оплат от организаций. Приложение применяет вычет автоматически, заявлений писать не нужно.
• Никаких страховых взносов. ИП отдаёт за себя 57 390 ₽ в год даже в пустой месяц, самозанятый — ноль.
• Ни кассы, ни деклараций. Чек формируется в «Мой налог» за десять секунд, налог приходит уведомлением до 12 числа, платить до 28-го.
• Можно совмещать с основной работой. Если днём вы работаете по трудовому договору где-то ещё, на зарплату, стаж и отпускные самозанятость никак не влияет.

Режим продлён до 31 декабря 2028 года, так что планировать на нём работу можно спокойно.

Главный риск: договор признают трудовым

Вот здесь у профессии слабое место, и притворяться, что его нет, бессмысленно.

Работа консьержа по своей природе очень похожа на трудовую. Человек приходит в одно и то же место, дежурит по графику сменности, сидит на определённом рабочем месте, получает одинаковую сумму в одни и те же числа и фактически подчиняется председателю правления. По документам — исполнитель услуги, по факту — сотрудник. Ровно такие связки налоговая и трудовая инспекция ищут целенаправленно.

Признаки, по которым отношения признают трудовыми:

• единственный заказчик и весь доход от него;
• сотрудничество тянется месяцами и годами без перерывов;
• оплата за отработанное время, а не за объём работ;
• одинаковые суммы дважды в месяц, как аванс и получка;
• установленный график смен, рабочее место, форма, подчинение внутреннему распорядку;
• заказчик обеспечивает всё необходимое: стол, журнал, телефон, ключи;
• в договоре есть слова «должность», «рабочее место», «трудовые обязанности», «режим работы»;
• акты формальные, без описания, что именно сделано за период.

Что должно быть в договоре, чтобы его не переквалифицировали

Шаблон из интернета от доначислений не спасает: и налоговая, и суды смотрят на суть, а не на название документа. Но правильно составленный договор сильно снижает риск.

Что писать:

• Предмет — конкретный перечень услуг, а не должность: приём и выдача корреспонденции и посылок, контроль работы домофона и видеодомофона, поддержание порядка в холле и на лестничных площадках первого этажа, ведение журнала посещений, вызов аварийных и экстренных служб, передача показаний счётчиков.
• Оплата за объём или за период обслуживания — «за месяц обслуживания холла подъезда №2», а не «за 15 смен по 24 часа».
• Срок договора конечный, с последующим перезаключением, а не бессрочный.
• Указание на статус плательщика НПД: вы применяете спецрежим, выдаёте чек на каждую оплату и обязуетесь письменно сообщить, если снимитесь с учёта.
• Акт по итогам каждого периода с описанием, что именно сделано, а не «услуги оказаны в полном объёме».

Чего в договоре быть не должно:

• слов «должность», «рабочее место», «режим работы», «график сменности», «трудовая функция», «подчиняется председателю»;
• условий про отпуск, больничный, обеденный перерыв и правила внутреннего трудового распорядка;
• фразы «охрана подъезда» и «пост охраны» — они переводят вас в лицензируемую зону, где самозанятость запрещена;
• испытательного срока и дисциплинарных взысканий.

Общие правила оформления и типовые ошибки собраны в разборе договора с самозанятым.

Бывший работодатель — запрет на два года

Ситуация в ЖКХ встречается постоянно. Консьерж числился в штате ТСЖ, ему предложили уволиться и оформиться самозанятым «на тех же условиях, только всем дешевле». На следующий день он подписывает договор с тем же товариществом.

Так нельзя. По пункту 8 части 2 статьи 6 ФЗ № 422-ФЗ доходы от услуг заказчикам, которые были вашими работодателями менее двух лет назад, объектом НПД не признаются. Приложение просто не пропустит такой чек по ставке 6%, а если провести оплату мимо — ТСЖ доначислят НДФЛ и взносы, как за штатного сотрудника. Норма придумана ровно против этой схемы, и с февраля 2026 она подкреплена отдельным квартальным критерием мониторинга.

То же самое действует и для текущего работодателя. Если вы работаете в этом ТСЖ дворником по трудовому договору, то оказывать ему же услуги консьержа как самозанятый нельзя — это доходы от работодателя.

А вот на жильцов ограничение не распространяется: собственники квартир — физические лица и вашим работодателем никогда не были. Уволились из штата ТСЖ и договорились напрямую с жильцами — это законно и по ставке 4%.

Как ТСЖ или УК платит самозанятому консьержу

С точки зрения товарищества всё выглядит проще, чем со штатным сотрудником, и это главный аргумент правления.

Что нужно из документов:

• Договор возмездного оказания услуг с физическим лицом — плательщиком НПД. Решение о привлечении консьержа и о размере платы принимает общее собрание собственников, а расход идёт из платы за содержание общего имущества.
• Проверка статуса перед каждой оплатой. Статус самозанятого проверяется бесплатно на сайте ФНС по ИНН — это занимает минуту и защищает от ситуации, когда исполнитель снялся с учёта, а бухгалтер об этом не знает.
• Акт об оказанных услугах за период. Формально он необязателен, но без него в расходах ТСЖ дыра и нечем подтвердить, что именно вы делали.
• Чек из «Мой налог» на каждую оплату. Вот он обязателен: именно чек освобождает ТСЖ от НДФЛ и страховых взносов и позволяет учесть расход. Нет чека — нет расхода, и взносы придётся начислить. Как формировать и исправлять чеки, разобрано в статье про чек самозанятого.

Экономия для товарищества считается на пальцах: за штатного консьержа с зарплатой 25 000 ₽ ТСЖ платит около 7 500 ₽ страховых взносов сверху и удерживает 3 250 ₽ НДФЛ, а самозанятому перечисляет ровно 25 000 ₽ и не отчитывается за него ни в СФР, ни в налоговую. Разница за год — примерно 90 000 ₽ на одном человеке. Именно поэтому правления так активно предлагают эту схему — и именно поэтому налоговая её так внимательно смотрит.

Стаж, пенсия и больничный

Тут главный минус режима, и для профессии, куда часто приходят люди предпенсионного возраста, он важнее ставки.

На НПД пенсионный стаж не идёт и баллы не начисляются. Налог 4–6% распределяется в бюджет региона и в фонд ОМС, в пенсионную часть из него не уходит ничего. Консьерж, отработавший десять лет только на самозанятости, придёт к пенсии с нулевым стажем за этот период.

Стаж можно докупать добровольно — заявление подаётся в СФР прямо из приложения «Мой налог».

Платить можно частями до 31 декабря: перечислите половину — засчитают полгода стажа. Если параллельно есть основная работа по трудовому договору, стаж идёт оттуда и докупать ничего не нужно.

Полис ОМС при этом работает как у всех: часть налога уходит в фонд ОМС, и на бесплатную медицину статус самозанятого никак не влияет.

Когда консьержу пора на ИП

Пока вы сидите в подъезде сами, ИП не нужно — оно добавит 57 390 ₽ взносов в год и отчётность, а взамен не даст почти ничего. Но есть четыре ситуации, когда самозанятости становится мало.

• Вы берёте сменщиков. На НПД нанимать работников нельзя вообще. Как только вы договорились с двумя женщинами, что они закрывают ваши смены за долю от оплаты, вы уже не исполнитель, а организатор — нужен ИП со штатом или с подрядчиками.
• Вы обслуживаете несколько домов и хотите брать объекты целиком. Договор на консьерж-сервис для жилого комплекса — это уже не «посидеть в подъезде», а услуга организации, и УК с застройщиками охотнее подписывают такие договоры с ИП.
• Управляющая компания отказывается работать с самозанятыми. После расширения мониторинга с февраля 2026 крупные УК и обслуживающие организации нередко просто закрывают эту опцию: с ИП риска переквалификации меньше, и им спокойнее.
• Доход перерос 2,4 млн ₽. Для одного консьержа это нереально, а вот для консьерж-сервиса на несколько домов — вполне.

Открывать ИП ради консьерж-сервиса из-за пошлины и походов в налоговую точно не стоит: заявление за вас заполнит и подаст банк, а подпись выпустит бесплатно.

Режимы для ИП в этой нише

УСН 6% — базовый вариант

Платите 6% со всей выручки, декларация раз в год, расходы подтверждать не нужно. Для консьерж-сервиса подходит лучше всего: расходов почти нет, а взносы не идут сверху налога — они его уменьшают. ИП без работников уменьшает налог на взносы до 100%, с работниками — до 50%.

На практике это значит, что при выручке до 1 млн ₽ вы фактически платите только взносы, а сам налог обнуляется.

Вариант «Доходы минус расходы» под 15% в этой нише почти не работает: подтверждать особо нечего, кроме зарплат сменщиков.

НДС с 2026 года на упрощёнке платят те, у кого доход за прошлый год превысил 20 млн ₽. Обслуживание даже десятка домов до этой планки не дотягивает.

АУСН — когда нужен ноль отчётности

Автоматизированная упрощёнка подойдёт, если сменщиков уже несколько, а возиться с зарплатной отчётностью не хочется.

• Ставки — 8% («Доходы») или 20% («Доходы минус расходы»).
• Страховых взносов нет — ни за себя, ни за работников, кроме взносов на травматизм (около 2 959 ₽ в год).
• Деклараций и отчётности по сотрудникам нет: налог банк считает сам по движениям по счёту.
• До 5 сотрудников, доход до 60 млн ₽.

Расклад для консьерж-сервиса удобный: взносы за четверых сменщиков — это сотни тысяч рублей в год, которых на АУСН просто нет. Минус один — весь оборот идёт через счёт в уполномоченном банке, зарплата только безналом.

Патент — обычно мимо

Прямого вида «услуги консьержа» в перечне ПСН нет. Ближайшее, что там есть, — уборка жилых помещений и ведение домашнего хозяйства, и это про домашнего помощника у частного лица, а не про обслуживание подъездов. Региональные законы иногда трактуют перечень шире, поэтому перед выбором стоит посмотреть закон своего региона, но по умолчанию рассчитывать на патент не нужно.

📊Посчитать, какой режим выгоднее в вашем случаеПерейти→

Сколько стоит начать консьержу в 2026

Вход в профессию — самый дешёвый из всех, что мы разбирали: ни обучения, ни оборудования, ни лицензии.

Что реально влияет на доход:

• Класс дома. В бизнес-классе и новостройках с большим холлом консьерж получает заметно больше, чем в панельной пятиэтажке, где жильцы скидываются по 150 ₽ с квартиры.
• Количество квартир в подъезде. При оплате от жильцов доход считается напрямую от их числа: 100 квартир по 300 ₽ — это 30 000 ₽ в месяц.
• Формат оплаты. Договор с ТСЖ или УК даёт стабильную сумму на счёт, но со ставкой 6% и с риском переквалификации. Сбор с жильцов — 4% и меньше внимания налоговой, но собирать деньги сложнее.
• Число объектов. Дневные смены в двух соседних домах — обычная практика, и именно она снимает главный аргумент «единственный заказчик».

Где оформить самозанятость и открыть ИП

Самозанятость регистрируется бесплатно — в приложении ФНС или прямо в банке, там же приходят оплаты и формируются чеки. Если выросли до консьерж-сервиса на несколько домов, банк бесплатно зарегистрирует ИП: подаст документы в налоговую, выпустит электронную подпись и откроет расчётный счёт. Консьержу в первую очередь важны бесплатное обслуживание счёта, быстрое зачисление платежей от ТСЖ и управляющих компаний и вывод заработанного на личную карту без комиссии.

Частые вопросы

Может ли консьерж быть самозанятым?▼

Да. Закон о НПД (ФЗ № 422-ФЗ) не содержит запрета на эту профессию: услуги консьержа не относятся ни к перепродаже товаров, ни к посредничеству, ни к другим запрещённым видам из части 2 статьи 4. Лицензия, обучение и удостоверение консьержу тоже не нужны — это не охранная деятельность.

Самозанятый консьерж платит 4% с оплат от жильцов и 6% с оплат от ТСЖ, ЖСК или управляющей компании. Взносов, кассы и деклараций нет.

Два случая, когда нельзя: если заказчик — ваш нынешний работодатель или тот, у кого вы работали в штате менее двух лет назад, и если вместо обслуживания подъезда вы фактически несёте охрану с пропускным режимом и досмотром.

Может ли ТСЖ или УК платить самозанятому консьержу?▼

Да, и это законно. Товарищество заключает с вами договор возмездного оказания услуг, перечисляет оплату с расчётного счёта и получает от вас чек из «Мой налог» на каждую сумму. При наличии чека ТСЖ не начисляет страховые взносы и не удерживает НДФЛ — эта норма прямо прописана в законе о НПД.

Что нужно правлению по документам: решение общего собрания о привлечении консьержа и размере платы, договор услуг, акт за каждый период и чек. Перед каждой оплатой статус самозанятого стоит проверять по ИНН на сайте ФНС — бесплатно и за минуту.

Одно исключение: если консьерж раньше числился в штате этого же ТСЖ, платить ему как самозанятому нельзя ещё два года после увольнения.

Какая ставка налога у самозанятого консьержа — 4% или 6%?▼

Зависит только от того, кто платит. Жильцы скидываются и переводят вам напрямую или через старшую по подъезду — 4%, потому что плательщики физические лица. Деньги приходят от ТСЖ, ЖСК, управляющей компании или консьерж-службы — 6%, потому что плательщик организация.

Ставку вы указываете при формировании чека, а налог приложение считает само. Пока не израсходован налоговый вычет 10 000 ₽, ставки фактически ниже — 3% и 4% соответственно.

Признают ли договор с самозанятым консьержем трудовым?▼

Такой риск есть, и в этой профессии он один из самых высоких: сменный график, конкретное рабочее место в холле, фиксированная оплата в одни и те же даты и подчинение председателю — классический набор признаков трудовых отношений.

Смотрят не на название договора, а на суть. Опасные признаки: единственный заказчик, оплата за отработанные часы, слова «должность», «график сменности» и «рабочее место» в тексте, формальные акты без описания работ, обеспечение всем необходимым со стороны заказчика.

Как снизить риск: несколько объектов вместо одного, часть оплат от жильцов напрямую, оплата за месяц обслуживания подъезда, а не за смены, конечный срок договора и содержательные акты.

Что грозит ТСЖ за подмену трудового договора?▼

Договор признают трудовым задним числом и доначислят НДФЛ 13% и страховые взносы за весь период сотрудничества, плюс пени и штраф налогового агента в 20% от неудержанного НДФЛ.

Отдельно штраф по части 4 статьи 5.27 КоАП РФ: для организации — 50 000–100 000 ₽, для должностного лица, то есть председателя, — 10 000–20 000 ₽, для ИП — 5 000–10 000 ₽. За повторное нарушение суммы удваиваются, а председателю грозит дисквалификация на срок от одного года до трёх лет.

С 16 февраля 2026 года действует приказ Минтруда № 657н: налоговая передаёт в региональные комиссии по нелегальной занятости данные о заказчиках, которые работают более чем с 10 самозанятыми со среднемесячным доходом свыше 25 000 ₽, если в предыдущем квартале эти люди состояли с ними в трудовых отношениях.

Нужна ли самозанятому консьержу онлайн-касса?▼

Нет. Ни при переводе на карту, ни при оплате наличными касса самозанятому не нужна: чек формируется в приложении «Мой налог» за несколько секунд и отправляется плательщику ссылкой, картинкой или на бумаге.

Чек — это не формальность, а обязанность: без него ТСЖ не сможет учесть расход и будет обязано начислить страховые взносы. Касса появится, только если вы перейдёте на ИП с УСН и начнёте принимать оплату от физлиц.

Идёт ли у самозанятого консьержа пенсионный стаж?▼

Нет. Налог 4–6% распределяется в бюджет региона и в фонд ОМС, в пенсионную систему из него не уходит ничего, поэтому ни стаж, ни баллы на НПД не начисляются.

Стаж докупают добровольно: заявление подаётся в СФР прямо из приложения «Мой налог». Полный год стажа в 2026 году стоит 71 525,52 ₽ и даёт около 1,5 пенсионного балла. Платить можно частями до 31 декабря — стаж засчитают пропорционально внесённой сумме.

Если параллельно есть работа по трудовому договору, стаж идёт оттуда, и докупать ничего не нужно. Больничный с 2026 года тоже можно застраховать добровольно — от 1 344 ₽ в месяц.

Какой ОКВЭД нужен консьержу?▼

Самозанятому ОКВЭД не нужен вообще: вид деятельности выбирается прямо в приложении «Мой налог» при регистрации, коды указывают только при открытии ИП.

Если открываете ИП под консьерж-сервис, основной код — 81.10 «Деятельность по комплексному обслуживанию помещений». К нему добавляют 81.21 «Общая уборка зданий» и 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение», если берёте объекты целиком. Код 80.10 «Деятельность частных охранных служб» указывать не нужно: он для лицензированной охраны и лишний раз привлекает внимание Росгвардии и налоговой.

🔍 Подобрать ОКВЭД для услуг консьержа